Ситуация на рынке посуточной аренды в Петербурге - на пути к теории аренды
квартир

По приблизительным оценкам, примерно пятая часть дееспособного населения России так или иначе регулярно вовлекается в отношения аренды в сфере недвижимости, что свидетельствует о поистине неисчерпаемом потенциале этого сектора рынка. Не вдаваясь в ненужные подробности, можно смело сказать, что развитие рынка арендного жилья находится в прямой зависимости от роста цен на недвижимость. А значит, чем менее доступным становится собственное жилье, тем более прибыльной становится сдача квартир в аренду.

Весь объем предложения арендного жилья можно условно разделить на три категории: эконом-класс, бизнес-класс и элита. Квартира эконом-класса, как правило, представляет собой жилье в панельном или кирпичном доме типовой серии. Ее отличительными чертами являются непритязательный ремонт, традиционный набор мебели и минимальный набор бытовой техники. Для крупных городов, в основном это 1- и 2-комнатные квартиры. Как правило, амплитуда колебания ставок на такое жилье не превышает нескольких десятков долларов в месяц, в зависимости от метража, расстояния до метро и т.д.

К сегменту бизнес-класса, в основном, относятся квартиры, которые сдаются в посуточную аренду в Петербурге от 90-100 долларов в день (или более $1000 в месяц). Их отличает качественный евроремонт и хорошая современная мебель. Как правило, такое жилье располагается в центральных районах города и рассчитано на бизнесменов или обеспеченных туристов.

В элитную категорию попадают т.н. апартаменты - часто это или большие квартиры в зданиях, построенных по индивидуальному проекту, или же особняки/коттеджи. Характерными особенностями такого жилья являются качественная отделка входных групп, огороженная территория, современное техническое оснащение, многоуровневая система охраны, паркинг. Сами элитные квартиры имеют, как правило, индивидуальную планировку (зачастую специально разрабатываемую п од аренду) и площадь не менее 120-140 кв. метров. Стоимость ! аренды к вартиры посуточно в Санкт-Петербурге в центре, да еще и элитной, может достигать 400-500 долларов в сутки (и выше - особенно для районов Бульварного кольца в Москве и Невского в Санкт-Петербурге).

И здесь начинается почти детективная история - сегмент цивилизованного ведения бизнеса в этой отрасли не превышает 10%. По мнению аналитического центра агентства "Арент", в настоящий момент в России официально сдаются в аренду от 15 до 20% квартир. "В любом случае можно смело утверждать, что подавляющее большинство сдающих квартиры, например, в Санкт-Петербурге, делают это неофициально", - говорит руководитель компании "Арент" Дмитрий Рабкин. - "В основном это те, кто сдает квартиры посуточно в Санкт-Петербурге, иностранцам или юридическим лицам, причем в сегменте сравнительно дорогого жилья".

Попытки властей как-то легализовать этот сектор рынка пока не п риносят ожидаемых результатов. Видимо, это как раз та самая ситуация, когда стихийное развитие рынка пока не поддается законодательным нормам государства. И все это несмотря на то, что у официального оформления аренды квартиры масса преимуществ. Например, в случае любой неприятной ситуации (мошенничества, скандалов и т.д.), систематических неплатежей, порчи мебели, арендодатель может обратиться в милицию или даже в суд.

Понятно, что в противном случае призвать арендатора к ответу в ряде случаев будет очень непросто. Но для этого надо сделать одну простую вещь - заплатить налог. А делать этого подавляющая часть населения этой страны пока не научилась. Зато научилась эффективно уклоняться от этой процедуры. Дмитрий Рабкин комментирует: "На сегодняшний день самый простой способ уйти от уплаты налога - это просто прописать в договоре пункт о том, что квартира сдается безвозмездно".

С другой стороны, в целом ряде российских регионов при текущем соотношении долгоср очных арендных ставок и цен на недвижимость доходы с аренды ! упали ни же 5-7% годовых, что зачастую меньше, чем доход по банковскому депозиту. По этому если учитывать налог, то сдавать многие квартиры становиться попросту невыгодно.

Но эти оценки не относятся к сектору краткосрочной аренды элитного жилья, который остается одним из самых прибыльных сегментов рынка недвижимости во многих крупных российских городах, например, в Санкт-Петербурге. На протяжении последних лет события в этом сегменте рынка аренда квартир в Санкт-Петербурге посуточно развиваются по одной и той же схеме. В период с мая по сентябрь уровень спроса на гостиничные места, и, соответственно, на краткосрочную аренду квартир повышается настолько, что в несколько раз превосходит предложение - в основном, за счет туристов. К концу года спрос на аренду квартир достигает своего минимума, но к новогодним и Рождественским праздникам снова повышается. Впрочем, сезонного снижения цен практически не происходит, и ставки аренды продолжают расти.

Впрочем, сезонного снижения цен практически не происходит, и ставки аренды продолжают расти. А после новогодних праздников число арендаторов начинает постепенно уменьшаться. Причем этот рынок постоянно обновляется, и на нем появляются новые игроки - частники, желающие заработать на сдаче нового элитного жилья. В частности, они инвестируют в строящееся и вторичное жилье (делают там дорогой ремонт), для того, чтобы сдавать его на постоянной основе. Этих людей можно смело назвать рантье, и к ним уже неприложимы никакие исследовательские инструменты Общей Теории Аренды Квартир.